août 18, 2016

La vérité sur les prêts immobiliers

Comprendre le TEG

Le TEG est le Taux Effectif Global d'un emprunt. Il donne le rapport proportionnel entre le montant, la durée et le coût d'un emprunt.
C'est le seul élément de comparaison fiable entre plusieurs offres de plusieurs banques. Il peut se comparer à la loi Carrez pour l'immobilier. C'est la référence.

Le T de TEG, c'est le Taux Nominal, celui qui est décrété par la banque pour procéder au calcul arithmétique du montant des intérêts dus.
Mais, si l'on établit un tableau d'amortissement sur cette base, aucune mensualité ne serait égale. Les premières énormes et les dernières minimes.

Alors on égalise les mensualités par une formule. Seulement, le montant que l'on paye pour chaque mensualité en intérêt, ne correspond plus exactement au taux nominal. Ce taux est donc rectifié pour tenir compte des sommes effectivement versées.

C'est le E de TEG, le Taux Effectif.

Mais dans le coût du crédit, il y a aussi la partie fixe, les frais de toutes sortes : prise d'hypothèque, frais de dossiers, assurances, etc. Bref, tous les frais sans lesquels vous n'auriez pas votre crédit.

C'est le G de TEG, le Taux Effectif Global.

Avec cette référence, le client peut ainsi comparer les différentes offres.
Mais ça n'arrange pas les affaires des banques qui, pour attirer le client, doivent présenter le taux le plus bas possible.

Combien vous pouvez gagner

Les banques « omettent » d'inclure certains frais au TEG
Le plus courant, ce sont les frais d'hypothèque.
Les banques se défendent en expliquant que ces frais ne sont pas connus le jour de la signature. 
C'est faux. La banque a tous les barèmes à sa disposition ainsi que des sites lui donnant cette information au centime près.
 
C'est donc une infraction grave.
La loi sanctionne lourdement les banques qui pratiquent ainsi et trompent leurs clients, c'est à dire toutes les banques.
Elles perdent le droit aux intérêts qui est recalculé au taux légal, c'est à dire très peu. Le client est remboursé de la différence.
 
Combien gagneriez-vous si votre prêt immobilier était concerné par ça ?
A la grosse louche, prenez votre contrat et regardez le montant du "coût total du crédit" : prenez 80% de cette somme, voici le montant économisé.
C'est souvent un nombre à 6 chiffres !
Pour être plus clair, votre taux qui est environ de 4% passe à 1% en moyenne pour toute la durée du prêt. Le passé vous est remboursé et l’avenir réajusté.
 
Notre cabinet se propose d’analyser financièrement vos contrats de prêt immobilier.
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